Рынок загородной недвижимости в России: основные тренды и советы инвесторам

О чем речь? Рынок загородной недвижимости – большой сегмент в сфере купли-продажи жилья, который в последнее время активно набирает обороты. Основные причины популярности инвестирования в него – быстрая окупаемость, меньшее количество вложений и экологичность.

Что будет в 2024 году? Ожидается поддержка от государства сферы строительства загородных домов и коттеджей. Возможность оплаты в ипотеку также повлияет на рост спроса в этом сегменте, но и цена, согласно прогнозам, значительно вырастет.

Что такое рынок загородной недвижимости

Весь рынок недвижимости состоит из различных сегментов. Среди них жилая недвижимость, коммерческая, производственная, загородная и т. д. В зависимости от различных факторов каждый сегмент может активно развиваться, быть в равновесном состоянии или переживать спад.

В последнее время сегмент загородной недвижимости находится на подъеме. Многие думают, что в это понятие входит только загородный дом или коттедж. Отчасти так и есть, но, помимо этого, к загородной недвижимости относятся садовые и дачные дома, домики в деревнях и поселках, таунхаусы в загородных жилых комплексах, земельные участки за городской чертой для строительства дома.

Стоит отметить, что всеми любимые и желанные несколько лет назад дачи постепенно теряют свою актуальность и медленно уходят в прошлое. Совсем недавно про такие объекты говорили только в ключе временного места отдыха или садово-огородных работ. Но постепенно тенденция меняется к тому, что люди, особенно в крупных мегаполисах, стараются сделать из дачи место постоянного проживания.

Почему так происходит? Скорее всего, население стало осознавать европейские ценности, про которые можно сказать одной фразой – работа в городе, дом за городом.

Рынок загородной недвижимости относится к такой сфере, в которой каждому объекту присущи индивидуальные черты, сильные и слабые стороны, исходя их которых и складывается его стоимость. Во всех этих нюансах и специфических особенностях и заключается основная сложность правильной оценки и выбора конкретного предложения. На протяжении многих лет пригородом интересуются те, кто хочет грамотно вложить свои средства.

Причина этого кроется в том, что загородная недвижимость была, есть и будет наиболее перспективным направлением для частных инвестиций. При этом необходимо учитывать следующий момент: покупатель четко должен представлять, для чего ему нужен дом или коттедж за городом.

Если говорить о загородной недвижимости, то одной из главных составляющих выступает цена, которая складывается их двух ключевых частей – стоимости земельного участка и цены объекта, построенного на нем. Еще один фактор – стоимость благоустройства и вложений в создание комфорта прилегающих территорий.

В настоящий момент цена любого объекта загородной недвижимости в большей степени зависит от земельного участка. Объясняется это довольно просто: любое строение, неважно, простой садовый дом или шикарный особняк, с течением времени изнашивается, устаревает физически и морально, то есть выходит из моды. Таким образом, сам объект недвижимости дешевеет, а вот земля, на которой он стоит, со временем может только дорожать.

Стабильным и постоянным спросом на рынке загородной недвижимости в России пользуются практичные дома небольшой площади на максимально больших участках.

Важно понимать, что поиск лучшего варианта, удовлетворяющего всем требованиям и пожеланиям покупателя, является довольно сложной задачей. Почему? Потому что необходимо учитывать площади строения и участка, местный ландшафт, близость к лесам и водоемам, наличие подъездных путей, освоенность местности и т. д. Поэтому в зависимости от разных факторов, стоимость практически одинаковых объектов может отличаться в разы.

Шесть преимуществ инвестирования в загородную недвижимость

Во все времена приобретение недвижимости считалось наилучшим вложением средств, гарантирующим их сохранность. Но основной смысл инвестирования заключается не только в сохранении финансов, но и в их приумножении. Ниже перечислены основные преимущества от вложения средств в загородные объекты.

• Востребованность экотуризма.

Еще одним преимуществом от вложения средств в загородный дом является мода на экотуризм. Отдых за городом был всегда востребован, а в последнее время его популярность кратно возрастает. Сегодня практически невозможно определить, какая возрастная группа держит лидерство в вопросе экологичности и единения с природой.

Молодежь наравне со старшим поколением стремится к здоровому образу жизни, отдыху с пользой для организма. Ничто не восстанавливает силы после рабочей недели так хорошо, как отдых на свежем воздухе. Все это и привлекает большое количество клиентов в загородные дома.

• Рост капитализации.

Третьим преимуществом является практически постоянный рост стоимости объекта. Из года в год ваш дом, коттедж или участок будет расти в цене, то есть вы не только не потеряете свои деньги, а приумножите их. Многие так и делают, покупают участки в новых местах коттеджных застроек, и когда освоенность района составит 50 % и больше, продают их по более высокой цене.

• Пассивный доход.

Ко второму плюсу инвестирования в загородную недвижимость относится возможность получения пассивного дохода. Причем он будет в два или три раза превышать банковский депозит. Имеется в виду посуточная сдача коттеджа в аренду, доход от которой будет превышать проценты от банковского вклада. Не секрет, что капитализация вклада в банке, по большому счету, только компенсирует ежегодную инфляцию, так что это нельзя назвать пассивным доходом.

• Низкий порог входа.

К первому преимуществу, без всяких сомнений, относится относительно невысокий порог входа. Что это значит? Если у вас на руках есть небольшая сумма свободных денег, то вы можете вложить ее в покупку ликвидного загородного объекта, посуточная сдача которого будет приносить доход. Если на эту сумму приобрести жилье в городской черте, то речь может идти лишь о посредственной квартире малой площади с минимальной ликвидностью.

• Быстрый ввод в эксплуатацию.

Высокая скорость строительства и быстрый ввод объекта в эксплуатацию являются еще одним преимуществом от инвестирования в загородную недвижимость. При наличии достаточного количества средств строительство и благоустройство территории займет не более года, тогда как постройка городского объекта в лучшем случае займет два–три года. В результате, вложившись в загородную недвижимость, вы уже через год сможете получать от нее пассивный доход.

• Возможность ипотечного расчета.

Очередным преимуществом от инвестирования в недвижимость за городом является возможность строительства по ипотеке с привлечением строительно-управляющей компании. Совсем необязательно годами копить необходимую сумму для того, чтобы построить дом и начать получать пассивный доход.

Бонусом ко всему перечисленному идет возможность самому выезжать на отдых в свой загородный дом. Если нет необходимости в пассивном доходе, то вы получаете уютную и комфортную дачу, где можно отдыхать всей семьей или с друзьями. По этим причинам продажи на рынке загородной недвижимости постоянно растут.

Как инвестировать в загородную недвижимость

Существует очень много способов заработка от владения загородным домом. В зависимости от того, какие у вас планы в долгосрочной перспективе, можно рассмотреть варианты, при которых вы останетесь собственником объекта, или же его дальнейшую реализацию.

Оставаться собственником и сдавать дом в аренду

В этом случае прежде всего необходимо определиться, с какими клиентами легче и проще работать. Немаловажное значение на рынке аренды загородной недвижимости имеет расположение дома. Специалисты рекомендуют рассмотреть следующие варианты:

• Посуточная аренда.

Идеальный вариант для домов, которые располагаются в пригородах, недалеко от крупных транспортных артерий – железнодорожных станций, автовокзалов, аэропортов и т. д. Для посуточной аренды дом может быть и небольшим, но в нем должны быть созданы все условия для комфортного пребывания клиентов.

В качестве основных арендаторов выступают туристы, командированные и мигранты. Вполне вероятно, придется перестроить дом под хостел, оформить необходимые документы, нанять работников для приема клиентов и уборки внутри помещений и прилегающей территории.

Средний сок окупаемости объекта составляет от трех до пяти лет.

• Сезонная аренда.

Рекомендована для коттеджей, которые расположены в красивых и живописных локациях, где широко развита сфера туризма. Для дома, сдаваемого на сезон, ключевым фактором служит наличие красивого ландшафта. Основными арендаторами выступают туристы, семейные пары и молодежные компании.

Для привлечения клиентов может понадобиться пристройка бани, сауны, спортзала или бильярдной, услуги охранников в поселке или непосредственно в доме, консультации юристов для грамотного заключения арендных договоров.

Окупаются объекты при таком виде аренды от пяти до десяти лет.

• Долгосрочная аренда.

Данный вариант предпочтителен для тех домов, которые расположены в непосредственной близости к крупным мегаполисам, в районах с хорошо развитой инфраструктурой, транспортом и коммуникациями. Важно соблюсти баланс между качеством, удобством, комфортом и ценой аренды.

Основными арендаторами являются сотрудники организаций, расположенных неподалеку от объекта, семейные пары и студенты.

Для масштабирования прибыли может понадобиться перестройка дома для увеличения койко-мест, оформление разрешительных документов для ведения бизнеса, услуги охранного агентства. Если дом будет сдаваться семейным парам с детьми, то необходимо наличие гаража или навеса для автомобиля.

Окупаются такие объекты в среднем от трех до семи лет.

Перепродажа домов

Этот вариант представляет собой классическую рыночную схему, согласно которой покупают дешевле, а продают дороже. Ниже представлены несколько способов заработка на перепродаже домов:

Покупка недостроенных и неликвидных объектов

Поиск недостроенных домов и коттеджей целесообразнее всего вести в дачных товариществах и коттеджных поселках. Выбирая объект покупки, особое внимание следует обращать на те участки, вокруг которых уже сформирована инфраструктура, есть все коммуникации и т. д.

Перед оформлением сделки необходимо обязательно тщательно проверить документы на право собственности, категорию земель и наличие разрешения на строительство. Сумма вложений рассчитывается исходя из стоимости первоначальной покупки объекта и его дальнейшей реконструкции.

Ожидаемая прибыль от перепродажи находится в диапазоне от 10 до 30 % от суммы вложений.

Совместная застройка

Наиболее выгодной и, соответственно, распространенной является совместная застройка с группой частных инвесторов. В этом случае экономия осуществляется за счет закупки строительных материалов по оптовым ценам, меньшей стоимости большого участка в сравнении с мелкими наделами и меньших расходах на оплату работы строительной организации.

Вложения частных застройщиков на рынке первичной загородной недвижимости окупаются достаточно быстро, поэтому они могут предлагать клиентам разнообразные архитектурные решения.

Читайте также!Куда инвестировать деньги: безопасные и доходные вариантыПодробнее

Ожидаемый доход может составлять от 30 до 100 % от вложенной суммы.

Самостоятельная застройка

Если участок находится в туристической зоне, то лучшая окупаемость у тех домов, в которых задействован малый бизнес. Под этим понятием в данном случае подразумевается хостел, гостевой дом или любая другая коммерческая недвижимость. На этапе строительства есть возможность привлечения частных соинвесторов, которые заинтересованы в загородной недвижимости для организации собственного бизнеса.

Прибыль, которую можно получить при перепродаже объекта, составит от 30 до 70 % от первоначальных вложений.

Долевое строительство

Данный вариант инвестирования предполагает поиск проверенного застройщика. В активе строительной компании должно быть несколько, успешно реализованных на рынке объектов. Специалисты рекомендуют частным инвесторам приобретать будущий объект или его долю в случае строительства многоквартирного дома у застройщиков на этапе котлована.

С чем это связано? Во-первых, надежный застройщик – это гарантия того, что строительство будет окончено. Во-вторых, с каждым этапом строительства стоимость будущего объекта увеличивается. В итоге ваши вложения к моменту окончания строительства могут удвоиться.

Среднее значение прибыльности при долевом строительстве составляет от 15 до 50 % от суммы вложений.

Ситуация на рынке загородной недвижимости в 2024 году

Анализ рынка загородной недвижимости за 2023-й и 2024-й годы показывает, что повышенным спросом пользуется индивидуальное жилищное строительство. Это объясняется тем, что жители нашей страны в 2022 году активно инвестировали свои сбережения в приобретение земельных участков. Вполне естественно, что пришло время на них что-то построить.

Более половины тех, кто рассматривал возможность приобретения готового загородного жилья, пересмотрели свои планы в пользу самостоятельного строительства. Объяснение этому довольно простое – рост цен во всех сегментах недвижимости.

У многих людей появляется желание не только отдыхать, но и полноценно жить в загородном доме. На этом фоне активность компаний застройщиков катастрофически отстает от желаний клиентов.

На увеличение спроса ИЖС влияют такие факторы, как:

• поэтапное финансирование строительства собственного дома;
• возможность получения ипотеки под ИЖС;
• возможность строительства на своем участке коттеджа по индивидуальному плану;
• меньшие финансовые затраты при самостоятельном строительстве.

В связи с тем, что размер ставки по ипотеке на приобретение жилья на вторичном рынке увеличился, вполне вероятно, что ипотечное кредитование на строительство загородной недвижимости будет только расти.

Читайте также!Инвестиции в апартаменты: плюсы, риски, прогнозПодробнее

Министерство строительства РФ в последние годы ставило перед застройщиками задачи по увеличению объемов строительства. В 2023 году во всех российских регионах планы застройки были полностью выполнены, а в Московской области даже досрочно.

На основе этого можно прогнозировать спад на рынке новостроек и «вторички», тогда как рынок загородной недвижимости в 2024 году, напротив, будет активно развиваться.

Часто задаваемые вопросы о рынке загородной недвижимости

Какие факторы влияют на ценообразование на рынке загородной недвижимости?

Стоимость загородной недвижимости складывается из таких факторов, как:

• местоположение;
• площадь строения;
• качество;
• наличие инфраструктуры;
• экология;
• баланс спроса и предложений;
• экономическая ситуация и т. д.

Какие виды загородной недвижимости наиболее востребованы?

На востребованность объектов загородной недвижимости в основном влияет район ее нахождения и специфика спроса. Как показывает практика, наиболее привлекательны коттеджи с участками большой площади.

На что следует обращать внимание при покупке загородной недвижимости?

Выбирая загородную недвижимость, следует особое внимание обращать на качество строительных работ и применяемых материалов, наличие действующих коммуникаций, подъездных путей, инфраструктуры и т. д.

Актуальные тренды определяют новые требования к качеству строительства и обеспечению комфорта для пользователей, поэтому идет активное развитие рынка загородной недвижимости.

Современные методики строительства, цифровизация и стремление жить в экологически чистых районах открывают данному сегменту рынка огромные перспективы. В целом эксперты дают положительный прогноз рынку загородной недвижимости, так как индивидуальное строительство в последние годы довольно востребовано.

Автор статьи

Галина Кочеткова

Понравилась статья? Поделитесь: